Considerações Sobre Ata: A ata da assembléia...

Eleições para Síndico

Como organizar eleições para síndico de condomínio

Como organizar as eleições no condomínioEm muitos condomínios a função de síndico é evitada a qualquer custo e vista como um trabalhão sem o menor retorno. Em outros, porém, há muita disputa. Há quem deseje ser síndico para ajudar a melhorar as condições do condomínio ou para obter uma remuneração extra, desconto ou isenção nas taxas mensais. Há também aqueles que almejam o status que o cargo traz .
Nesses locais, onde há grande disputa pela função, seria útil se os condôminos tivessem tempo (e vontade) para pesquisar as propostas e os perfis de cada candidato. Hoje em dia, há condomínios que exigem que o interessado tenha "Ficha Limpa" para poder competir.

Leia mais sobre a Ficha Limpa em condomínios
De qualquer forma, não é qualquer pessoa que pode ser síndico. Para tanto, deve-se estar em dia com as despesas do condomínio. Especialistas também  recomendam que o candidato não esteja com o seu CPF negativado em órgãos de proteção ao crédito. Fora isso, o responsável pelo condomínio pode ser uma pessoa ou empresa, e residir ou não por ali.

Leia mais sobre quem pode ser síndico
 
Como se preparar para a eleição:
Cada condomínio tem um prazo para enviar a convocação protocolada para todos os moradores. Respeite esse período
Caso haja interesse na formação de chapas, é possível montá-las
Pode-se sugerir que, com um mês de antecedência, os interessados na vaga expressem seu desejo de ocupá-la. Nesse meio tempo, podem se reunir com o síndico atual para discutir as melhorias pela qual o condomínio está passando e se devem ser mantidas
Durante esse período, os candidatos podem expor também suas propostas para o condomínio. Uma folha tamanho A4 no quadro e avisos pode ser uma boa maneira de expressar suas ideias
Cartas ou panfletos também podem ser deixados nas unidades. Procure exaltar suas propostas e evite comentários negativos sobre a gestão atual – com certeza há aqueles que apoiam o atual síndico
Cuidado com pesquisas para avaliar o síndico. Pergunte-se se as questões estão todas acima do limite da boa educação

 
Durante a assembleia de votação
Mesmo com alguns candidatos já lançados, a maioria das convenções não proíbe que alguém interessado surja de última hora
Pode-se combinar que os interessados tenham de cinco a dez minutos – no máximo – para expor suas propostas aos presentes
Veja o que diz a convenção sobre o uso de procurações. Em alguns casos, se pede o documento assinado, em outros, com firma reconhecida
Leia mais sobre o uso de procurações em assembleias
Ainda sobre procurações, procure conhecer os detalhes de uso dessa ferramenta: há limite de procurações por pessoa? O síndico ou membros do conselho podem recebê-la?
Em geral a assembleia de votação acontece juntamente com a aprovação das contas do período anterior e do orçamento previsto para o ano em exercício. Além da votação, já dá uma pauta extensa. Procure não aumentá-la com mais assuntos
Atente também para os inadimplentes e inquilinos: eles não podem votar. (Obs.: inquilinos podem, desde que munidos de procuração do proprietário)
Baixe aqui modelos de cédulas de votação para eleição de síndico e corpo diretivo


Se prepare para a função
Avalie se realmente terá disponibilidade e boa vontade para se dedicar ao condomínio.
Estude a gestão atual: o que está bom e deve ser mantido? O que deve mudar?
Se você tem conhecimentos de gestão de pessoas, contabilidade, direito ou áreas afins, vale a pena destacar essa vivência - ela conta pontos para um bom síndico
Também soma quando o interessado já fez “carreira” no condomínio, seja como subsíndico, membro de comissões ou do conselho
Ajuda se o síndico tiver algumas das seguintes características: saber ouvir, delegar funções, ser organizado, paciente, bom comunicador. A principal característica, porém, é ter liderança
Leia mais sobre tipos e perfis de síndicos de condomínios


O que não fazer depois de eleito
Querer reduzir custos de qualquer maneira pode ser bom no curto prazo, mas pode deixar o condomínio com pouco caixa ou com maus parceiros
Dar mau exemplo: não pagar as cotas em dia,  deixar de seguir o regulamento, tratar os outros com desrespeito
Mesmo sendo um síndico experiente, não seja um “sabe-tudo” – muitas vezes a presença de uma administradora, quando o condomínio pode pagar, traz muitos benefícios
Não ouvir os moradores
Não ser transparente com a prestação de contas
Deixar de se comunicar com os condôminos, não mostrando por exemplo, obras pouco aparentes, como manutenção preventiva
 

Fonte: José Roberto Iamposky, da Paris condomínios, Rodrigo Matias, da administradora Matias, Ana Paula Pellegrino, diretora da Adbens, Sérgio de Castro, diretor de condomínios do Secovi-SP, livro ?Revolucionando o Condomínio?, de Rosely Schwartz, Angélica Arbex, da administradora Lello

Saiba mais

Eleição de Subsíndico e Conselho
O subsíndico pode ser eleito na mesma assembleia que escolhe o síndico, assim como o Conselho Consultivo, composto por três pessoas. Mas não é obrigatório as eleições serem simultâneas.
A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela Convenção do condomínio.
Síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor legal. Assim, mesmo em prédios em que haja "rodízio" das funções entre os moradores, deve haver uma eleição para legitimar o processo.
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Ninguém quer ser síndico. E agora?

A escolha do síndico é tão importante quanto escolher nossos representantes em altos cargos do governo. Entre os meses de janeiro e abril é a época em que a maioria dos condomínios decide temas importantes, como a eleição do novo síndico, aprovação de contas e orçamento para o ano que se inicia. Mas, nesse panorama de mudanças um alarme pode soar:
O que fazer quando ninguém quer ser síndico?
Separamos algumas dicas e resoluções para resolver essas e outras dúvidas a respeito da escolha do novo síndico. Confira abaixo:

QUEM PODE SER SÍNDICO?

Quando ninguém do condomínio se habilita ou se candidata ao cargo de síndico, uma administradora pode ser contratada para desempenhar a função, ou pode-se contratar ainda um síndico profissional;
De acordo com o Código Civil o síndico não precisa ser necessariamente morador ou proprietário de uma unidade no prédio. A lei diz: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
O síndico também pode passar parte de suas responsabilidades para uma empresa, com autorização da assembleia:  "Art. 1.348 § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."
 
INCENTIVOS
Para estimular condôminos, inquilinos, ou qualquer outro interessado a se candidatar ao cargo, muitos condomínios oferecem benefícios como despesas custeadas pelo condomínio, remuneração e até descontos ou isenção nas taxas condominiais.
Para adotar tais estímulos, deve-se antes verificar se a convenção prevê esse tipo de situação. Caso a convenção seja omissa, as resoluções devem então constar no edital e na ata da reunião.
Saiba mais sobre remuneração e isenção do síndico
Formas de eleições: o modo mais utilizado para a escolha do síndico, de acordo com pesquisa realizada pelo Secovi – SP, são as eleições. Entretanto, no caso de não haver candidatos, sorteios e rodízios também costumam ser utilizados.
Caso haja rodízio da função de síndico entre os membros do Conselho Fiscal, a legislação determina: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
Os conselheiros podem se revezar na função, desde que sempre haja um representante legal em atividade que responda pelo condomínio e a função não fique ‘abandonada’.
 
O QUE ACONTECE SE O CONDOMÍNIO FICAR SEM SÍNDICO?
Em último caso, se os condôminos não aceitarem a solução de contratar uma administradora ou um síndico profissional, o caso pode ser levado a juízo, e um juiz escolherá um representante legal para o condomínio.
Importante: Um condomínio sem síndico torna-se um condomínio irregular, ou seja, sem representatividade legal. Isso pode acarretar inúmeros problemas, tanto para o imóvel, como também para o síndico anterior, perante a bancos, Receita Federal, etc.
 
VOTAÇÃO
Como raramente a assembleia para escolha do síndico conta com a participação de todos os condôminos, fica acatada a decisão da maioria dos presentes no momento e os demais condôminos são avisados da resolução posteriormente, através da ata da assembleia.
A aprovação para contratação de uma administradora ou síndico profissional poderá ocorrer na mesma assembleia de eleição ou, se necessário, através uma nova assembleia convocada especialmente para este fim. Isso depende da decisão dos condôminos.
Veja aqui as votações necessárias para demais assuntos condominiais
 
ASSEMBLEIAS VAZIAS
Como muitos moradores só participam de assembleias que envolvem sorteio de vagas de garagem, decisão sobre aumento de taxas, etc., o ideal é que se agende a eleição do síndico para a mesma assembleia. O primeiro tópico da lista de atividades no edital para a assembleia deve ser a eleição do síndico.
Frases de efeito devem contar nos cartazes que alertam sobre a assembleia para atrair os moradores. O síndico pode usar palavras de estímulo como: "A escolha do síndico é tão importante quanto escolher nossos representantes em altos cargos do governo"; “Sua participação é essencial para melhoria e valorização do nosso patrimônio”;
Saiba mais sobre como atrair condôminos para assembleias

No último censo realizado pelo SíndicoNet, em novembro de 2010 com 1.576 entrevistados, foi possível constatar que uma grande maioria dos síndicos recebe algum tipo de benefício para exercer o cargo.

Para se ter uma ideia, 86,4% responderam que são remunerados, isentos ou recebem desconto na taxa condominial para exercer a função de síndico.

Pensando nisso, apresentamos a matéria abaixo que fala extamente sobre Remuneração e Obrigatoriedade de Contribuição do INSS. Tire aqui suas principais dúvida sobre este assunto e boa leitura!

REMUNERAÇÃO
Deve-se consultar a Convenção do condomínio sobre a natureza remunerada ou não-remunerada do cargo do síndico. No silêncio desta, a remuneração ou qualquer outro benefício, como isenção ou desconto, devem ser decididos pela assembleia que elege o síndico.
Normalmente, o síndico fica dispensado das despesas ordinárias durante seu mandato. 
Nesse caso, continua sendo obrigatória a participação do síndico nas despesas com obras e fundo de reserva, se ele for proprietário de sua unidade.
 
INSS
A Previdência Social classifica o síndico como um contribuinte individual* quando este é remunerado ou isento da taxa condominial. Nesses dois casos, ele deve contribuir.

Entende-se que, mesmo se  não for remunerado, a isenção da taxa de condomínio é um tipo de pagamento e, por isso, os descontos devem ser calculados com base nesse valor. Vale lembrar que síndicos que não recebem qualquer pagamento, ajuda de custo ou isenção não contribuem com o INSS.

O síndico tem a  possibilidade de contribuir com uma alíquota mínima de 11% ou, se preferir, pode optar por uma porcentagem maior.

Relacionamos abaixo, algumas dúvidas comuns sobre esse assunto. As fontes consultadas foram Instrução Normativa MPS/SRP nº 3, de 14 de Julho de 2005, do Ministério da Previdência Social e a Previdência Social.

 
1) - Síndico que não recebe pela função, mas é isento de taxa condominial, é obrigado a contribuir para o INSS?

Sim, o desconto total da taxa condominial é considerado um tipo de pagamento ao síndico, por isso, ele pode contribuir como contribuinte individual*. O condomínio deve recolher 20% sobre o valor da taxa de que o síndico é isento. O síndico, por sua vez, deve contribuir com uma alíquota mínima de 11%, sendo que, nesse caso, terá benefícios restritos a um salário mínimo, com o valor referente da época. Se desejar, o síndico pode contribuir com uma alíquota maior.

O condomínio deve registrar as contribuições na GFIP mensalmente.

É importante ressaltar que devem ser respeitados o piso (um salário mínimo) e o teto salarial da Previdência Social (veja aqui), em caso de recolhimento total do síndico, incluindo suas outras atividades remuneradas. 

 
2) - E se o síndico recebe ajuda de custo, recolhe ao INSS sobre ela?

Sim, assim como a isenção da taxa condominial, a ajuda de custo é considerada um tipo de remuneração. O condomínio recolhe 20% do valor dos benefícios e o síndico contribui individualmente com a alíquota mínima de 11%.  

 

4) - Se o síndico já recolhe como empregado ou como empresário, como fazer?
Pode-se usar o número do PIS/PASEP (caso tenha tido algum vínculo empregatício) para contribuir à Previdência Social. Dessa forma, o trabalhador é dispensado de fazer novo cadastro, ou seja, nova inscrição.

Caso o síndico não possua esse número, deverá obtê-lo por meio do PREVFONE (135). Para obter esse número, é preciso estar de posse do CPF e do RG.

Após o fim do mandato, o síndico deve pedir a baixa da sua inscrição em agência do INSS, se não tiver mais a necessidade de recolher como contribuinte individual.
 

5) - E se o síndico já recolhe pelo teto de contribuição?

 O contribuinte individual que prestar serviços a mais de uma empresa, quando o total das remunerações recebidas no mês atingir o limite máximo do salário-de-contribuição, deverá informar o fato à empresa (condomínio) na qual sua remuneração atingir o limite e às que se sucederem , mediante a apresentação:

I - dos comprovantes de pagamento ou;

II - de declaração por ele emitida, sob as penas da lei, consignando o valor sobre o qual já sofreu desconto naquele mês ou identificando a empresa que efetuará, naquela competência, desconto sobre o valor máximo do salário-contribuição.

Ou seja, o síndico deve informar o fato ao condomínio, para que não seja descontado.
Deste modo, não haverá recolhimento indevido. Esta instrução normativa equipara o condomínio a empresas.

6)- E se o síndico for aposentado?
Deve realizar nova inscrição como contribuinte individual.

7) - Se o síndico não receber nada, nem for isento de taxa condominial, precisa ainda assim fazer sua inscrição junto ao INSS?
 
Não. Nesse caso não há nada que caracteriza qualquer tipo de pagamento.

8) - O que for recolhido para o INSS contribuirá para a aposentadoria do síndico?
Sim. Como qualquer trabalhador contribuinte o período de contribuição está ligado à aposentadoria.

9) - Condomínio recolhe FGTS do síndico?
Não, assim como não recolhe para nenhum outro contribuinte individual (autônomo).

10) - Qual o período de recolhimento no mês?
A contribuição mensal vence no dia 15 do mês seguinte. Por exemplo, a competência (mês) julho vence no dia 15 de agosto. Se o dia 15 cair no sábado, domingo ou feriado, o contribuinte poderá pagar no primeiro dia útil imediatamente seguinte ao vencimento.
 

11) - Como fazer a inscrição?
A inscrição como contribuinte individual pode ser feita pelo próprio trabalhador através do PREVFONE (135), assim como utilizando o respectivo link na página do I.N.S.S. na INTERNET (www.inss.gov.br) , ou ainda nas Agências da Previdência Social de todo o país.

 (*) Censo SíndicoNet - 2010

(*) Contribuinte individual:
"Nesta categoria estão as pessoas que trabalham por conta própria (autônomos) e os trabalhadores que prestam serviços de natureza eventual a empresas, sem vínculo empregatício. São considerados contribuintes individuais, entre outros, os sacerdotes, os diretores que recebem remuneração decorrente de atividade em empresa urbana ou rural, os síndicos remunerados, os motoristas de táxi, os vendedores ambulantes, as diaristas, os pintores, os eletricistas, os associados de cooperativas de trabalho e outros." Fonte: Site da Previdência Social

Sites/páginas relacionados:
- Site da Previdência Social: www.inss.gov.br
-Dúvidas Frequentes: Página do site da Previdência

 

 
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